Documento presentado por Vecinos de Villa Sarmiento ante la comisión del COU

Para conocimiento de todos los vecinos publicamos el documento completo presentado ante la comisión que trabaja en la modificación del Código de Ordenamiento Urbano(COU), en el que se fija posición sobre que es lo que se desea para lograr una zonificación del barrio, que integre calidad de vida y nuevas construcciones.

SOBRE CAMBIO DE ZONIFICACIÓN EN Villa SARMIENTO -  Abril 2014

OBJETIVOS

No aumentar -o hacerlo de manera mínima- la densidad poblacional de Villa Sarmiento, conservando su perfil predominante, de barrio de casas de casas bajas en pos de una calidad de vida. Mantener la actual zonificación (RMA) significa que V. Sarmiento se transformará perdiendo esa calidad y características actuales . Para conservar las características mencionadas, entendemos, se precisa de un código más restrictivo.

CONSIDERACIONES

El código actual se hizo hace décadas atrás y permitía una potencialidad constructiva, pero no existía la demanda económica que la efectivizara.

En su momento pudo haber sido razonable o tal vez deseable permitir las posibilidad de edificios con determinado FOT ya que su aprovechamiento al máximo era más bien raro y de concretarse, su impacto era más o menos absorbido por el barrio.

Hoy día sí apareció, la demanda económica dispuesta a hacer todo el uso posible que le permita el código, y esto lo que implica en realidad, es transformar el barrio (cosa que está ocurriendo ya, en este momento con este código), acompañada por demanda poblacional y de otras actividades.

Las preguntas a hacerse son:

✗    ¿es deseable este incremento de densidad de construcción y población, esta transformación?

✗    ¿Cuál es la calidad de vida que queremos para las nuevas generaciones?

La respuesta estará dada por el tipo de vida y por consiguiente de ciudad o barrio que deseemos con cuales características y calidades.

PUNTOS SOLICITADOS (sujetos a ampliación y corrección)

•      Altura máxima de edificación de 9 m, no solo de fachada. (Exceptuando tanques)

•      FOS: 0,6

•      FOT: 0,6

•      No permitir más de una unidad funcional por cada 100 (¿?) m2 de lote.

•      Exigencia de una cochera por unidad funcional

•      La no existencia de posibilidad de premios que incrementen el FOT

•       La posibilidad de una excepción sujeta a aprobación explícita de un 80 % de propietarios de las manzanas involucradas de manera inmediata (la propia y las enfrentadas)

•      En las superficie libre (0,4) exigencia de un porcentaje (50%) de absorción o en su defecto algún mecanismo de retención del agua de lluvia en compensación.

•      Exigencia de un retiro mínimo de L. municipal destinado a jardín, por lo menos en un 50% del ancho del lote.

•      Mantener el corredor de Gaona en C4

•      La colectora en la misma zonificación del barrio

•      La Gaona “ancha” lindante a V. Sarmiento pasarla a C4. (Y ampliar sus veredas)

•      Díaz Vélez en la misma zonificación del barrio

•       Aplicación de la ley provincial sobre aplicación de normas IRAM bioclimáticas (Ley 13,059

decreto 1030/10)¿? (pertenece al C. Edificación)

SOBRE EL TRIÁNGULO NORTE

Atendiendo a que esta zona presenta una característica con cierta diferenciación del resto del barrio, es decir hay cierta presencia de talleres y galpones vacíos, menor renovación edilicia y menor

interés de los inversores en ese sector; y si fuera de interés de los vecinos de ese sector , un FOT mayor diferenciado del general de V. Sarmiento – si este e disminuido- podría hacerlo más competitivo para los inversores frente a un FOT bajo de la zona sur.

SOBRE TRIÁNGULO COLECTORA -ROSALES -LAMBARÉ

Esta zona también tiene características particulares , conservando de manera más acentuadas las de predominancia de la vivienda individual y mayor proporción de espacio verde en sus jardines por lo que, y siempre considerando si fuera interés de los vecinos del sector, una zonificación Especial, más restrictiva, podría considerarse más apropiada

COLEGIO WARD

Si bien es privado, este colegio constituye una importante reserva verde del barrio

En función de preveer, ya que un código sirve para eso entre otras cosas, darle algún tipo de zonificación o reserva como protección a este importante espacio verde, en caso de que hipotéticamente alguna vez saliera a la venta

Si las 2 manzanas del colegio “judío” que se han vendido hubieran contado con alguna previsión diferente, en lugar de estar discutiendo la cantidad de pisos , oficinas alturas y excepciones que el barrio puede llegar a absorber, tal vez se estaría discutiendo si su destino posible, fuera para espacio verde o para algún fin cultural o educativo y de como conseguir los recursos para concretarlos.

PROCESO

Cambiar una zonificación en un barrio es algo que debería tener espacios de debate y tiempo suficientes y razonables ya que tal modificación hará sentir su influencia modeladora seguramente a través de décadas , con cambios que la mayoría de las veces serán irreversibles, por lo que se impone un análisis hecho a conciencia y debidamente fundamentado.

ANÁLISIS DE INTERESES ( Algunos a tener en cuenta).

Mantener un RMA o cambiar a una zonificación con FOT mayor, frente a la posibilidad contraria de disminuirlo implica:

Acciones benéficas:

• Mayor valor de los lotes.
• Las empresas constructoras incrementan su actividad.
• Las inmobiliarias encuentran oportunidad de comercializar una gran cantidad de nuevas unidades de vivienda.
• Los inversores encuentran una forma de inversión más rentable que si se disminuye el FOT normativa.
• Los comerciantes tienen más consumidores de sus productos.
• Se incrementa la recaudación para el municipio de la tasa municipal y del impuesto de rentas provincial.
• Se aumenta la oferta de viviendas

Efectos no benéficos:

• Se contribuye a incrementar la macrocefalia de Bs As en el contexto de ocupación asimétrica del territorio nacional
• Se atenta contra la “Diversidad”, que se menciona en el Plan Estratégico, al homogeneizarse los barrios.
• Aumenta el efecto de la “Isla de calor”
• En términos generales se eleva la densidad habitacional y por lo tanto aumentan todas las interacciones que producen las personas y sus actividades.

Las más importantes:

• Aumenta la pérdida de privacidad, especialmente para los fondos de los vecinos que linden con los edificios de altura mas elevada, a través del “pulmón de manzana”.
• Disminución del uso del “derecho al sol”. Los edificios más altos proyectan su sombra a distancias más largas. Recordemos que en invierno el sol es más requerido.
•  Aumento del ruido general: desde las actividades que se generan desde dentro de las viviendas (ej. reproducción de música, fiestas etc.), hasta las producidas por el mayor uso de automóviles (motores en marcha, bocinazos etc.).
• Al consolidarse con los años dos frentes de altura con la proliferación de edificios , se incrementa la intensidad sonora del ruido, dado que estos dos frentes serán pantallas de “rebotes” repetidos de la onda sonora, que se produce en ella debido al tránsito de vehículos. Atiéndase especialmente, a que existen sectores de calles y veredas muy angostas.
• Mayor cantidad de basura producida en las viviendas a evacuar. Esto significa que aunque seguramente se reforzarían los servicios de recolección, será inevitable que exista mayor cantidad de bolsas de residuos en la calle esperando hasta ser recolectadas.
• Mayor cantidad de basura producida por las personas y automóviles que harán uso del espacio público, para lo cual valen las mismas consideraciones que el punto anterior.
• Mayor cantidad de vehículos ocupando el espacio público: circulando y ocupando espacios de estacionamiento, cargando y descargando mercadería.
• Mayor demanda y exigencia al servicio de cloaca.
• Mayor demanda y exigencia al servicio de provisión de agua potable.Mayor demanda y exigencia al servicio de provisión eléctrica.
• Mayor demanda y exigencia al servicio de provisión de gas.
• Se aumentará la proliferación de cables aéreos de manera caótica, provenientes de servicios de T.V. , cable-video, teléfono, etc., ya que esto es difícil controlarlo y ordenarlo a través del paso de los años con las adecuaciones a las nuevas demandas y cambios de uso que inevitablemente se producen, provocando contaminación estética. 

VECINOS DE VILLA SARMIENTO